תביעה לפס"ד הצהרתי המקרקעין (נאמנות, משקל תצהיר ללא עדות המצהיר)

רקע כללי - הצדדים והתביעה

1.         לפניי תביעה לפס"ד הצהרתי במקרקעין אשר הוגשה ביום 9/3/09. ש' (להלן: " התובע") וב' (להלן: " הנתבע") הינם אחים ילידי איראן. לטענת התובע היו היחסים ביניהם עד למועד הגשת התביעה מצוינים  כאשר התובע בטח בנתבע ונתן בו אמון מלא.

2.         עפ"י האמור בכתב התביעה בתחילת שנות ה 70  סיפר הנתבע, אשר התגורר בארץ, לתובע, אשר התגורר באותה עת בפרס, כי הוא עושה עסקים מצוינים בארץ, כי הוא מבצע מידי פעם עסקאות במקרקעין במחירים טובים ובהזדמנות וכי המקרקעין יניבו בעתיד תשואות מדהימות. הנתבע המליץ לתובע להעביר לו כספים באמצעותם ירכוש הנתבע מקרקעין עבור התובע והוא אף הבטיח לתובע כי יפעל להשבחתם לשם מקסום התשואה. הנתבע אף הוסיף וסיפר לתובע כי ישנן על הפרק שתי הזדמנויות לרכישת קרקעות חקלאיות בפתח תקוה ובהוד השרון כדלקמן:

א.         6 דונם לערך בקרקע בפתח תקוה.

ב.         15 דונם לערך בקרקע בהוד השרון.

              (להלן: " המקרקעין" ו/או " האדמות" ו/או " המגרשים").

יודגש כי עפ"י הנסחים שצורפו לכתב התביעה שטח המקרקעין/החלקה בפ"ת הינה 9,576 מ"ר כאשר לתובע 2/3 מהבעלות בחלקה ולמר ע' 1/3 מהבעלות. הזכויות נרשמו ע"ש הבעלים ביום 26/1/1972.

שטח המקרקעין/החלקה בהוד השרון הינה 22,523 מ"ר כאשר לתובע 2/3 מהבעלות בחלקה ולחב' שחר ש.יזום והשקעות בע"מ 1/3 מזכויות הבעלות. הזכויות ע"ש הנתבע רשומות מיום 22/8/197 והזכויות ע"ש החברה נרשמו ביום 7/6/1998.

3.         הנתבע הציע לתובע להעביר לו $20,000 כדי שהוא ירכוש עבורו את המקרקעין האמורים כאשר לטענתו המדובר בהזדמנות פז שאין להחמיץ, שכן לטענתו בעתיד ישונה הייעוד של המקרקעין וניתן יהיה להפיק מהם רווחים עצומים. לאחר מספר שיחות העביר התובע לנתבע סך של $20,000 לשם רכישת המקרקעין כאשר סוכם בין התובע לבין הנתבע כי המקרקעין ירכשו עבור התובע וירשמו בשלב זה ע"ש הנתבע לאור מגוריו של התובע בפרס. הנתבע דיווח לתובע כי רכש את שני המקרקעין כאמור וכי רשם את הזכויות על שמו בנאמנות עבור התובע תוך שהוא מבטיח לתובע כי יטפל בהשבחת המקרקעין וכן יפעל לשינוי הייעוד ובבוא היום כשיתאפשר הדבר יועברו הזכויות על שמו של התובע. התובע, שהוא איש אמיד, בטח בנתבע ומידי מספר שנים התעניין באופן כללי בגורל המקרקעין והנתבע דיווח לו שהעניין בטפול וכי אין לתובע מה לדאוג. במרוצת השנים עבר התובע להתגורר בארה"ב ובנה שם את ביתו ועסקיו תוך שהוא שומר על קשר חם וקבוע עם הנתבע לרבות בעניין המקרקעין וכאשר הנתבע הראה את המקרקעין במספר הזדמנויות לתובע וכן לבתו וחתנו של התובע.

4.         בהגיעו לגיל 84 שנה ביקש התובע מהנתבע להעביר על שמו את הזכויות במקרקעין שנרכשו עבורו כמתחייב אך לתדהמתו החל הנתבע להתחמק כשבכל פעם הוא ממציא תירוץ אחר. התובע דרש מהנתבע למסור לו את נסחי המקרקעין ולהעביר את הזכויות על שמו כמתחייב אך אז החל הנתבע לטעון: כי אין הוא יודע על מה התובע מדבר, כי הכספים שהעביר לו התובע נמוכים מסך $20,000 כביכול וכי הכספים שהעביר לו התובע שימשו לרכישת חלק קטן מהזכויות ואף זאת רק בחלקה אחת ולא בשתי החלקות כביכול.

5.         למרות שהמדובר בטענות חסרות שחר ביקש התובע מהנתבע להציג בפניו את הסכמי המכר כדי ללמוד מהם באיזה סכום נרכשו המקרקעין ואם אכן יש ממש בטענות הנתבע אך הנתבע, כהרגלו, התחמק וטען כי איבד כביכול את הסכמי המכר והוא סירב לגשת ללשכת הרישום ו/או למס שבח ו/או לעורך הדין שערך את הסכמי המכר כדי לקבל את הסכמי המכר ולהציגם בפני התובע. התובע נדהם מכך שאחיו הנתבע איננו ישר עמו ודבר זה גרם לתובע ייסורים ועוגמת נפש מרובים שאין לתארם והדבר אף פגע בבריאותו של התובע.

6.         עוד עפ"י הנטען בכתב התביעה התובע לא ויתר והנתבע הודה במספר הזדמנויות ואף בפני בתו של התובע וחתנו כי קיבל את הסך של  20,000 $ בהם רכש הקרקעות עבור התובע ואף מסר את פרטי הגוש והחלקה: חלקה 40 בגוש 6349 בפתח תקוה וכן חלקה 53 בגוש 6407 בהוד השרון.

7.         למרות וחרף דרישות התובע התחמק הנתבע ולא העביר את הזכויות במקרקעין ע"ש התובע בניגוד למוסכם ולחובתו כנאמן. המדובר בזכויות במקרקעין השייכים כל כולם לתובע ואשר נרכשו מכספי התובע ועבור התובע כאשר רישומם בנאמנות על שם הנתבע נעשה בשל אילוצים כאמור ובשל כך שהתובע שהה באותה עת בפרס. עוד עפ"י הנטען בכתב התביעה רק כאשר החל הנתבע לכפור במצח נחושה בנאמנות, בסמוך לפני הגשת התביעה, הגיש התובע את תביעתו וזאת בהזדמנות הראשונה ומיד לאחר שנתגלו לתובע העובדות החמורות כמפורט לעיל. לפיכך הגיש התובע כאמור לעיל ביום 9/3/09 תביעה זו לפס"ד הצהרתי הקובע כי הזכויות במקרקעין שייכות לתובע וכפועל יוצא מכך להורות לרשם המקרקעין לרשום את הזכויות ע"ש התובע במקום ע"ש הנתבע.

8.         בד בבד עם הגשת כתב התביעה הגיש התובע בקשה לצו מניעה זמני בש"א 3922/09. ביום 8/6/09 ניתן צו מניעה זמני כמבוקש.

9.         ביום 3/12/09 הגיש הנתבע כתב הגנה. בכתב ההגנה שהגיש הכחיש הנתבע כי היחסים בין הצדדים/האחים היו מצוינים. עוד הוסיף הנתבע כי התובע נשאר באיראן רק עד זמן קצר לאחר הפיכת 1979, ואז עזב את איראן  לארה"ב, שם מקום מושבו עד היום, בו הינו עוסק בסחר בעתיקות. לטענת הנתבע עלה לארץ מאיראן בשנת 1970 ולמחייתו עסק בסחר במקרקעין. בהיותו ציוני נלהב היה גאה במסחר שעסק בו, סיפר לאחרים על עיסוקו ועל הקרקעות שרכש בארץ ישראל וגם נהג להציג את קרקעותיו בפני כל מי שהיה מעוניין לראותן, לרבות בני משפחתו. בין יתר הקרקעות שרכש הנתבע לעצמו ברחבי הארץ, רכש הנתבע לעצמו גם את חלקות הקרקע בפתח תקווה ובהוד השרון (סעיף 9 לכתב ההגנה).

10.        לטענת הנתבע היה זה התובע אשר פנה אליו בעניין רכישת קרקע בישראל, על בסיס ידיעתו כי הנתבע סוחר במקרקעין למחייתו. הנתבע לא הבטיח לתובע כי יפעל למקסום רווחים ולהשבחת מקרקעין. בעקבות פנייתו של התובע לנתבע הציע הנתבע למכור לתובע שני דונם מתוך הקרקע שבבעלותו בפת"ח וזאת תמורת 20,000 $. התובע החליט לרכוש מהנתבע את שני הדונם המוצעים ובהתאם לכך העביר לנתבע ב-1978 סך של 20,000 $  (ס' 10 -12 לכתב ההגנה).

11.        לטענת הנתבע התובע אכן פנה אליו חודשים ספורים לפני שהגיש אתת כתב התביעה, כשחודשים אלה הוקדשו לשיחות טלפון והקלטות. מאחר והתובע דרש להעביר לידיו במקום 2 דונם שרכש מהנתבע 21 דונם - סרב לכך הנתבע.

12.        בסעיף 21 לכתב ההגנה נטען: "עד בסמוך להגשת התובענה לא רמז התובע לאחיו הנתבע ולו ברמז כי הוא דורש ממנו יותר מאותם שני דונם שרכש. ודוק: הנתבע מעולם לא הכחיש כי מגיעים לאחיו שני דונם מתוך הקרקע בפתח תקווה אותם אחיו רכש ממנו. רק לאחר שכוחותיו של הנתבע כלים והולכים החל התובע לדרוש את דרישותיו, והנתבע נדרש לפתע על ידי אחיו עצמו ובשרו, לתת לאחיו עשרים ואחד דונם (!), להגיע לפגישות עם עורכי דין, הוא מוקלט על ידי אחיו ונשאל שאלות על דרך של חקירה נגדית שוב ושוב" (ההדגשות במקור י.א).